En 2026, les passoires thermiques occupent une place centrale dans le marché immobilier français. Les logements classés F ou G au DPE sont désormais soumis à de fortes contraintes : restrictions de location, décote à la vente, exigences bancaires accrues.
Pourtant, un mauvais DPE ne signifie pas l’impossibilité de vendre ou de louer. À condition d’adopter une stratégie adaptée, il est encore possible de valoriser un bien énergivore, voire d’en tirer parti.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
On parle de passoire thermique pour un logement :
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Classé F ou G au DPE
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Présentant une consommation énergétique excessive
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Générant des charges élevées pour les occupants
Ces biens sont souvent anciens, mal isolés, équipés de systèmes de chauffage obsolètes et peu performants.
Pourquoi un mauvais DPE complique la vente ou la location
Des contraintes réglementaires de plus en plus strictes
Les logements les plus énergivores sont progressivement :
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Interdits à la location
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Soumis à des obligations de rénovation
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Dévalorisés par les acheteurs et investisseurs
Une décote immobilière bien réelle
Un mauvais DPE entraîne :
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Une baisse de la valeur du bien
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Des délais de vente plus longs
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Des négociations plus agressives côté acquéreur
En 2026, la classe énergétique est devenue un critère de décision majeur.
Vendre une passoire thermique : les stratégies efficaces
1. Vendre en l’état en intégrant la décote
La première option consiste à :
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Assumer le mauvais DPE
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Positionner le prix en conséquence
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Cibler des acheteurs avertis (investisseurs, marchands de biens)
Une décote transparente et justifiée facilite la transaction.
2. Valoriser le potentiel de rénovation
Plutôt que de subir le mauvais classement, il est stratégique de :
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Mettre en avant les travaux possibles
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Présenter des scénarios d’amélioration énergétique
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Projeter une meilleure classe DPE après rénovation
Cela permet à l’acheteur de se projeter et de réduire la perception du risque.
3. Utiliser la projection énergétique comme levier
Un DPE projeté permet de :
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Montrer l’impact réel des travaux
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Estimer les gains énergétiques
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Justifier une valeur future plus élevée
En 2026, cette approche rassure autant les acheteurs que les banques.
Louer une passoire thermique : quelles solutions en 2026 ?
Louer avant les interdictions totales
Certains logements restent encore temporairement louables, sous conditions :
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Respect des seuils de décence énergétique
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Gel des loyers dans certaines zones
⚠️ Cette stratégie est limitée dans le temps.
Intégrer les travaux dans une stratégie locative
Plutôt que de sortir le bien du marché :
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Programmer une rénovation progressive
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Améliorer la classe énergétique étape par étape
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Sécuriser la location sur le long terme
Adapter le positionnement locatif
Un logement mal classé peut rester attractif si :
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Le loyer est ajusté
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Les charges sont expliquées
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Le public ciblé est adapté (location courte durée, meublé, résidence principale temporaire)
Investisseurs : transformer une contrainte en opportunité
Pour les investisseurs, les passoires thermiques peuvent représenter :
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Un prix d’achat inférieur au marché
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Un fort potentiel de création de valeur
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Une optimisation fiscale via les travaux
À condition d’avoir une vision énergétique claire, ces biens restent exploitables.
Le rôle clé de l’anticipation énergétique
En 2026, vendre ou louer une passoire thermique sans stratégie est risqué.
À l’inverse, un projet intégrant :
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Une analyse énergétique
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Des scénarios de travaux
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Une projection DPE réaliste
devient beaucoup plus lisible et crédible pour les acquéreurs, locataires et financeurs.
Conclusion : un mauvais DPE n’est pas une fatalité
Même avec un classement F ou G, un logement peut encore :
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Être vendu dans de bonnes conditions
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Trouver preneur à la location
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Retrouver de la valeur après rénovation
La clé réside dans la transparence, la projection énergétique et l’anticipation des évolutions réglementaires. En 2026, la performance énergétique n’est plus un frein si elle est pilotée intelligemment.
FAQ – Passoires thermiques et mauvais DPE
Peut-on vendre un logement classé F ou G en 2026 ?
Oui. La vente reste autorisée, mais le mauvais DPE entraîne généralement une décote et nécessite une communication claire sur les travaux à prévoir.
Est-il encore possible de louer une passoire thermique ?
Cela dépend de la classe exacte, de la date et des seuils réglementaires. Certains logements restent louables temporairement, mais les interdictions progressent.
Les banques financent-elles l’achat d’une passoire thermique ?
Oui, mais souvent sous conditions : apport renforcé, travaux intégrés au prêt ou projection énergétique obligatoire.
Faut-il rénover avant de vendre ?
Pas toujours. Dans certains cas, vendre en l’état avec une projection DPE après travaux est plus rentable que réaliser soi-même la rénovation.
Un mauvais DPE bloque-t-il définitivement un projet immobilier ?
Non. Avec une stratégie énergétique claire et anticipée, un logement mal classé peut retrouver de la valeur et rester attractif.